모기지(Mortgage) 뜻과 의미, 서브프라임 모기지 사태에 대해 | 경제 용어 정리 #12

 

모기지(Mortgage) 뜻과 의미 그리고 미국의 서브프라임 모기지 사태에 대해

 

2007년 미국 부동산 버블에서 비롯된 서브프라임 모기지 사태는 제2차 세계대전 이후 미국에서 발생한 최대 최악의 금융 위기로 손꼽는다. 

오늘은 이 서브프라임 모기지 사태의 원인이 된 모기지(Mortgage) 특히, 모기지 저당 증권의 뜻을 함께 살펴보고,  서브프라임 포기지 사태가 어떻게 발생하였고 그 후폭풍은 어떻게 남았는지에 대해 알아보기로 하자.

 

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모기지와 모기지 저당 증권이란 무엇일까?

 

모기지(Mortgage)의 뜻과 의미

모기지(Mortgage)는 프랑스어 Mort(죽음)와 Gage(맹세)에서 비롯된 단어이지만, 모기지 단어 자체는 부동산을 담보로 해서 대출을 받는 것을 의미한다. 즉, 모기지=부동산 담보 대출이다.

이는 대출받은 사람이 매월 이자와 원금을 상환하는 동안 부동산이 대출의 담보로 삼아진다는 의미이다. 주택 모기지가 일반적으로 가장 흔한 형태이지만, 상업용 부동산에도 모기지가 존재한다. 물론, 후술 할 서브프라임 모기지 사태의 원인이 된 모기지는 주택 모기지였다.

미국의 모기지(Mortgage)는 대공황 때 서민을 위해 만들어졌는데, 서민으로 하여금 부동산을 담보로 하여 10년이 넘는 장기 대출을 받을 수 있도록 하고 이를 통해 보다 쉽게 주택을 마련할 수 있도록 하는 제도이다. 이후 대출금을 갚을 수 없는 최악의 상황이 오더라도 담보가 된 부동산을 차압하여 채무관계를 종결시키도록 되어있다.

 

모기지 저당 증권(Mortgage Backed Security)의 뜻과 의미

문제는 은행 입장에서는 주택을 구매할 수 있는 거액의 대출금으로부터 10년이 넘는 오랜 기간에 거쳐 소액의 이자만을 받을 수 있다는 것이다. 이 과정에서 은행은 장기간에 거쳐 대출금과 이자를 회수할때까지 현금이 대출금에 묶이게 되어 유동성을 상실한다.

이러한 상황에서 은행은 수익률을 조금 희생시키더라도 장기간에 걸쳐 받아야할 이자와 원금을 단기간에 회수할 수 있는 방법을 고안하는데 그것이 바로 모기지저당증권(Mortgage Backed Security, MBS)이다.

모기지 저당 증권이란 문자 그대로, 은행이 모기지를 담보로 하여 채권을 발행하는 것이다. 채권을 다른 은행이나 기관에 판매한 은행은 그 즉시 대출금과 다소 줄어들었더라도 이자를 한 번에 회수할 수 있다. 이렇게 회수된 돈으로 은행은 새로운 모기지 대출을 발행하고, 다시 그 모기지 채권을 판매한다. 

• 쉽게 말하면 다음과 같다.
  10억원 자본을 가진 A 은행이 갑에게 1억 원의 모기지 대출을 시행하며, 30년에 거쳐 받을 이자가 2천만 원이었다 가정하자.
  이때 은행은 총 10명의 고객에게 1억씩 모기지 대출을 시행한 뒤, 이 모기지저당 증권을 1억 1천만원에 판매한다.
  이렇게 되면, 단기간에 은행은 11억원의 자본을 보유하여 다시 11명의 고객에게 모기지 대출을 내줄 수 있게 된다.

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미국의 서브프라임 모기지 사태

 

서브프라임 모기지 사태의 배경 및 원인

서브프라임 모기지 사태 이전 2000년대 초반 미국 부동산 시장 전망은 매우 밝았다. 따라서, 모기지 대출을 한 채무자(집주인)가 대출금을 갚지 못할 경우, 담보인 주택을 팔아버리면 이득이 되었다.
쉽게 말해, 치솟는 부동산 가격으로 인해, 주택 가격의 인상 속도가 이자율보다 높았다는 말이다.

상황이 이렇다보니, 은행은 서브프라임(Subprime, 돈을 갚지 못할 가능성이 높은 고객군)이라 일컫는 이른바 저신용자들에게까지 마구잡이로 모기지를 발행해 줬으며, 위에 언급된 모기지 저당 증권과 같은 구조의 CDO와 같은 파생상품이 다량 발생하게 된다.

이러한 배경에는 미국 연준의 낮은 금리 정책과 미국 정부의 한가구 한주택 정책이 있었는데, 2002년부터 2006년 사이 미국의 집값 상승률은 50%를 웃돌고 있었으니, 전혀 문제 될 일이 없을 것처럼 보였다.

 

서브프라임 모기지 사태의 전개

부동산 가격 버블이 무너지지 않기 위해선 부동산의 가격 상승률이 최소 이자율 이상을 유지하여야 한다. 따라서, 위와 같은 상황이 유지되기 위해선 미국 집값 상승률이 유지되어야만 가능했다. 

여기서 핵심적인 부분은, 미국의 모기지는 부동산의 처분으로 대출 관계가 종결된다는 점이다. 즉, 부동산 가격이 이자율보다 높다면 대출금을 회수할 수 없을 경우 그 담보인 주택을 인수하면 이득이 된다. 그렇다면 반대의 경우는 어떨까? 채무자는 빚을 탕감하지만 채권자는 그 만큼 손해를 입게 되는 것이다.

미국의 부동산 가격이 주춤하고 전국에서 채무불이행률이 폭증하기 시작하자 본격적인 재앙이 시작된다. 모기지를 발행한 은행들은 대출금을 제대로 회수하지 못하게 되었다. MBS도 CDO도 모두 모기지가 근간이었으니 그 근간이 되는 모기지가 흔들리자 함께 몰락하게 된다. 이러한 채무불이행이 미국 전역에서 한 번에 폭증하게 되니 미국 부동산 시장에 몰려들었던 투자금이 급속도로 빠지고, 이로 인해 집값은 하락하며 더 이상 새로운 대출이 발생하지 않으니 악순환을 불러 순식간에 도미노가 되어 전 세계적인 불황을 불러일으키게 된다.

 

서브프라임 모기지 사태의 여파

서브프라임 모기지 사태로 인해 다량의 CDO를 보유하던 리만 브라더스가 파산하면서, 미국 경제에 크게 영향을 받던 여러 나라들의 경제가 직격탄을 맞았고, 전 세계적인 불황이 시작된다.

미국에서 이 서브프라임 모기지 사태는 우리나라의 외환 위기, 즉 IMF와 같은 강력한 사회적 파장을 몰고왔다. 이 사건으로 인하여 많은 미국 중산층이 순식간에 집과 직장을 잃었으며, 당시 창고업이 가장 성행하던 업종이 될 정도였다.

또한, 미국인들의 인식도 바뀌어, 이전 천대받던 공무원이 안정적인 직장으로 선호받기 시작하는등, 미국 사회 전반에 많은 변화를 불러왔다.

미국 서브프라임 모기지 사태